El Departamento de Salud de Virginia no DOE exigir actividades relacionadas con la compra o venta de propiedades con sistemas sépticos. Sin embargo, durante las transacciones de bienes raíces que involucran propiedades con sistemas sépticos, a menudo surgen preguntas de compradores, vendedores y prestamistas.
El primer paso para los involucrados es comprender cómo funcionan los sistemas sépticos y cuáles son las responsabilidades del dueño de la propiedad con respecto a los sistemas sépticos. Puede obtener más información sobre cómo funcionan los sistemas AQUÍ. Puede obtener más información sobre las responsabilidades del propietario AQUÍ.
Una vez que comprenda cómo funcionan los sistemas sépticos en general, querrá saber exactamente qué tipo de sistema séptico sirve para la propiedad que le interesa. Los registros del sistema séptico están disponibles para usted en su Departamento de Salud Local si lo solicita. Aquí hay un desglose de lo que aprenderá:
Permisos
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El permiso para el sistema séptico le proporcionará una descripción detallada de los componentes del sistema (p. ej. tamaño del tanque séptico, especificación de la cámara de la bomba, tamaño del campo de drenaje) y la capacidad de diseño del sistema. La capacidad de diseño se da en galones por día, y es un factor importante a tener en cuenta al comprar una propiedad. Por ejemplo, si el sistema está diseñado para una casa de tres dormitorios a 450 galones por día y su plan es renovar la casa para convertirla en una de cuatro habitaciones a 600 galones por día, entonces sabrá de antemano que el sistema tendrá que ser modificado o instalar un nuevo sistema para manejar el aumento de capacidad. (Los sistemas residenciales están diseñados en base a un flujo de diseño máximo de 150 galones por día por dormitorio. El uso del sistema por encima del caudal máximo de diseño puede resultar en una falla prematura del sistema). Al recibir copias de los permisos archivados, también se mostrará si el sistema ha sido reparado o actualizado anteriormente, la ubicación propuesta de los componentes del sistema como diseño y la resistencia al desperdicio del diseño. La resistencia de los residuos es un factor especialmente importante a tener en cuenta a la hora de comprar propiedades comerciales, ya que la resistencia de los residuos para el uso propuesto puede ser mayor o menor que la resistencia de los residuos para la que se diseñó el sistema. En ese caso, es posible que sea necesario modificar el sistema o instalar un nuevo sistema para manejar el flujo de aguas residuales propuesto. EJEMPLOS: Ejemplo de permiso de construcción en el lugar |
INFORMES DE INSPECCIÓN
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Los informes de inspección muestran que el sistema fue inspeccionado por VDH o un diseñador del sector privado después de la instalación. El inspector tomará nota de cualquier cambio realizado en el diseño original, anotará los tipos de materiales de construcción específicos utilizados (p. ej. Sch 40 PVC para la línea de transporte), y anotar las deficiencias encontradas y cómo se corrigieron esas deficiencias.
Ejemplo:
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PERMISOS DE OPERACIÓN
| El permiso de operación es el documento proporcionado por VDH después de la inspección del sistema y la presentación de toda la documentación requerida que le da al propietario la autoridad para comenzar a usar el sistema séptico. El permiso de operación indicará la capacidad permitida del sistema (por ejemplo, 450 galones por día para una casa de tres dormitorios) e incluirá cualquier requisito operativo continuo (por ejemplo, inspecciones anuales del operador para sistemas de alcantarillado alternativos en el lugar).
Ejemplo: |
PLANOS AS-BUILT
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El dibujo as-built muestra la ubicación de los componentes importantes del sistema a medida que se instalaron. Este documento es importante en el caso de que sea necesario descubrir un componente del sistema, como descubrir el tanque séptico para una bomba. El as-built le permitirá localizar rápida y fácilmente el componente. Dependiendo de la antigüedad del permiso, puede o no estar disponible un plano as-built.
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MANUAL DE OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO E INFORMES
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Piensa en comprar un coche. Desea obtener el manual del operador cuando compre el automóvil para saber cuándo el fabricante recomienda que se realice el mantenimiento de los componentes principales. Del mismo modo, los propietarios reciben un manual del operador para sistemas alternativos de alcantarillado en el lugar. Querrá recibir y revisar una copia del sistema que tendrá para saber cuándo y qué tipo de mantenimiento recomienda el fabricante. Al comprar un automóvil usado, es excelente saber la última vez que se realizó el mantenimiento del motor o la transmisión, para que pueda anticipar cuándo es probable que deba volver a realizar el mantenimiento. Lo mismo ocurre con los sistemas sépticos. VDH recomienda que los sistemas convencionales de alcantarillado in situ se bombeen cada tres a cinco años, dependiendo del uso del sistema. En realidad, se requieren bombeos para los sistemas de alcantarillado convencionales ubicados dentro del Área de Preservación de la Bahía de Chesapeake. VDH tiene requisitos continuos de operación y mantenimiento para todos los sistemas alternativos de alcantarillado en el lugar y los sistemas alternativos de descarga de aguas residuales, por lo que querrá asegurarse de que se hayan cumplido. Puede obtener más información sobre esos requisitos aquí. El dueño de la propiedad y el operador con licencia también tendrán copias del manual del operador y los informes de mantenimiento. |
REGISTROS DE ACCIONES DE CUMPLIMIENTO
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También querrá verificar que no haya acciones de cumplimiento pendientes con respecto al sistema séptico, como un Aviso de infracción que requiera que el propietario de la propiedad repare un sistema defectuoso. |
BÚSQUEDA DE ESCRITURAS
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Además de solicitar registros del departamento de salud local, también querrá buscar documentos importantes sobre el sistema séptico cuando realice una búsqueda de escrituras de la propiedad. Los registros importantes incluyen: permisos condicionales, exenciones, servidumbres y aviso de registro para sistemas alternativos de alcantarillado en el lugar. Si bien estos registros también deben incluirse en los archivos de los departamentos de salud locales de la propiedad, es importante verificarlos dos veces con una búsqueda de escrituras. Permisos condicionales Los permisos de construcción condicionales autorizan la instalación de sistemas que no cumplen completamente con ciertas partes de las Regulaciones de Manejo y Eliminación de Aguas Residuales, siempre que se impongan condiciones en el permiso para garantizar que el sistema funcione sin peligro para la salud pública. Se pueden emitir permisos condicionales para: reducir el caudal de agua sobre la base de dispositivos permanentes de ahorro de agua; limitaciones en el número de personas que ocupan la vivienda; y uso intermitente o estacional. Es importante comprender estas condiciones y limitaciones antes de comprar una propiedad para asegurarse de que cumplan con el uso previsto de la propiedad. Por ejemplo, si tiene una familia de cinco miembros y está buscando comprar una casa de tres habitaciones con un permiso de condición que limite la ocupación a cuatro personas, entonces será necesario modificar el sistema o instalar un nuevo sistema para cumplir con el uso previsto. Exenciones Código de Virginia Sección 32.1-164.1:1 Permite a los propietarios que reparan su sistema defectuoso solicitar una exención de los requisitos para el tratamiento más allá del nivel proporcionado por el sistema existente, o los requisitos para la dosificación a presión, siempre que el sistema defectuoso existente sirva a bienes inmuebles que consten de no menos de una ni más de cuatro unidades de vivienda, y el sistema defectuoso existente se instaló legalmente. Las exenciones otorgadas bajo Va. Sección 32del Código.1-164.1:1 para reparar un sistema defectuoso no son transferibles (con algunas excepciones) y son nulos y sin efecto en el momento de la transferencia o venta de la propiedad. El nuevo propietario está obligado a instalar un nuevo sistema que cumpla plenamente con la normativa. En 2011, la Asamblea General de Virginia aprobó una legislación que enmendó Va. Sección 32del Código.1-164.1:1 y agregó la Sección 32del Código de Virginia .1-164.1:3 para permitir la actualización voluntaria de los sistemas de alcantarillado in situ y los sistemas de alcantarillado de descarga alternativos. Según enmendada, Va. Sección 32del Código.1-164.1:1 Permite a los propietarios que actualizan voluntariamente su sistema solicitar una exención de los requisitos para el tratamiento más allá del nivel proporcionado por el sistema existente, o requisitos para la dosificación a presión, similares a las exenciones otorgadas para reparar sistemas defectuosos. Sin embargo, a diferencia de las exenciones otorgadas para reparar sistemas defectuosos, las exenciones otorgadas para actualizaciones voluntarias no se anulan y sin efecto con la venta de la propiedad. Si la propiedad que está tratando de comprar tiene una renuncia registrada en la escritura, es importante saber si la renuncia es para una reparación o una mejora voluntaria, ya que la renuncia de reparación no se transferirá a un nuevo propietario. Servidumbres La Sección 700.E.2 de las Regulaciones de Manejo y Eliminación de Aguas Residuales requiere que se registre una servidumbre a perpetuidad cuando se proponga instalar todo o parte de un sistema de alcantarillado en el sitio en una propiedad que no sea de los propietarios. Sin embargo, esto no DOE significa que todos los sistemas de alcantarillado in situ instalados en otras propiedades tengan una servidumbre registrada. El sistema puede ser anterior al requisito de registro, o el dueño de la propiedad puede haber sido propietario de ambas propiedades, en cuyo caso no se requiere una servidumbre. Si los registros o una inspección del sistema muestran que el sistema está ubicado al otro lado del límite de la propiedad, verifique si se registró una servidumbre. Aviso de Inscripción Antes de emitir un permiso de operación para un sistema de alcantarillado alternativo en el lugar, se requiere que el propietario registre una carta con la escritura de la propiedad notificando a los futuros propietarios que la propiedad cuenta con un sistema alternativo. Si su búsqueda de escrituras muestra un aviso de registro de un sistema de alcantarillado alternativo en el lugar, comuníquese con el departamento de salud local para obtener más información sobre el sistema y sus responsabilidades como propietario del sistema. |
INSPECCIONES INMOBILIARIAS
| Propósito de la inspección
VDH DOE no requieren que los sistemas de alcantarillado en el lugar sean inspeccionados antes de la transferencia de propiedad. Los prestamistas pueden requerir una inspección, en cuyo caso describirán lo que se requiere. Incluso si no se requiere una inspección, VDH recomienda que un profesional autorizado inspeccione el sistema para determinar si el sistema está en buen estado de funcionamiento. Momento de la inspección VDH recomienda que las inspecciones del sistema se realicen lo antes posible al comprar una propiedad, preferiblemente varias semanas antes del cierre. Si la inspección determina que hay deficiencias importantes en el sistema, es posible que el propietario debe: contratar a un consultor del sector privado para diseñar una reparación del sistema; obtener un permiso de construcción de VDH para reparar el sistema; hacer que un proveedor de servicios autorizado instale las reparaciones; hacer que el diseñador inspeccione el sistema; y proporcionó la documentación necesaria a VDH para recibir un nuevo permiso de operación. Este proceso puede tardar semanas en completarse, lo que podría retrasar el cierre cuando la inspección se realiza tarde en el proceso de transferencia. ¿Qué inspeccionar? El tipo de inspección que se realiza se basa en una serie de factores: antigüedad del sistema; tipo de sistema; etcetera. En el caso de los sistemas de alcantarillado convencionales in situ, una inspección puede incluir una inspección visual de los tanques sépticos y las cajas de distribución, ya que estos componentes proporcionan una buena visión de si un sistema funciona correctamente. Su proveedor de servicios también puede realizar una prueba de carga colocando un volumen determinado de agua en el sistema para buscar evidencia de un bloqueo o falla. Este tipo de prueba es especialmente importante para los sistemas en los que la casa está actualmente desocupada. En el caso de los sistemas alternativos, el propietario debe hacer que el sistema sea visitado al menos una vez al año por un operador de licencia. Se puede realizar una visita de seguimiento de operación y mantenimiento antes de la venta de una propiedad. ¿Qué hacer si el sistema falla la inspección? Un proveedor de servicios con la licencia adecuada puede realizar mejoras sencillas en el sistema, siempre que esas mejoras se ajusten a la definición de mantenimiento de VDH. Sin embargo, para mejoras más significativas, el propietario deberá tener una reparación diseñada por un diseñador autorizado y obtener un permiso de construcción de su departamento de salud local antes de completar la reparación. |